Thaïlande: Comment choisir sa destination?

La loi thaïlandaise interdit à un étranger de posséder un terrain en son nom propre. Seuls les appartements en condominium peuvent être achetés en pleine propriété par des étrangers (dans la milite de 49% de la surface de l'immeuble. Pourtant, nombreux sont les étrangers qui achètent des maisons en Thailande ! Alors, comment cela marche-t-il ?

Il y a en fait 2 façons d'acheter une maison en Thaïlande: soit par l'intermédiaire d'une société de droit thaïlandais (thai company); soit en "leashold" (bail très longue durée, que l'on peu comparer à un bail emphytéotique).

Alors, quelle solution choisir ? Cet article a pour but d'expliquer chacune de ces solutions, ainsi que ses avantages, et ses inconvénients.

Achat en Thai company

Principe

Un étranger ne peut être actionnaire à plus de 49% d'une société, mais peut-être nommé directeur et les statuts de la société peuvent-être faits en sorte qu'aucune décision importante ne puisse être prise sans l'accord de ce dernier. Autrement dit, faute de pouvoir la posséder, vous pouvez contrôler une société de droit thaïlandais. Cette société peut posséder le terrain de votre maison.

Avantage

• Aucune limite de durée: contrairement au leasehold, ce montage permet de posséder (indirectement) le terrain sans aucune limite dans le temps
• Procédure de revente aisée et économique : en cas de revente de votre bien, vous n'aurez pas à passer "par la case cadastre", en effet, l'acte de revente consistera dans ce cas à changer le directeur de la société, acte qui s'effectue au registre du commerce et non au cadastre. Cela évite notamment de payer des frais de transfert.

Inconvénients

• Bien qu'encore couramment pratiquée, cette solution est officiellement illégale si les actionnaires thaïlandais ne participent pas effectivement à l'investissement (on parle alors de "nominees", ou prête noms), et si l'entreprise n'a pas une activité réelle. Le gouvernement thaïlandais tend à être plus strict que par le passé sur les contrôles.
• Si ils ne peuvent pas par exemple revendre le bien sans votre accord, les actionnaires thaï peuvent dans certains cas bloquer une éventuelle revente (si ils sont absents, ou refusent de signer). Il est donc important d'avoir confiance dans ces actionnaires. Il existe la possibilité de se faire remettre une lettre de démission "en blanc" (signé mais non datée) des actionnaires pour éviter ce problème mais ceci est également officiellement illégal et dans certains cas, la présence physique des actionnaires peut-être exigée pour valider leur éviction de la société.
• Cette solution a un coût à la création, et un coût annuel (entretien d'une comptabilité, rapports d'assemblée générales)

Conclusion

Si vous optez pour cette solution, il est indispensable de vous faire expliquer les choses clairement par des avocats, et de bien comprendre le montage dans le détail, et de suivre votre dossier de prêt. De manière générale, à moins que vous possédiez déjà une entreprise en Thaïlande avec une activité réelle, ou que vous ayez une bonne connaissance du pays et des connaissances thaïlandaises fiables, nous aurions plutôt tendance à déconseiller ce montage.

Leasehold (bail de 3 ans renouvelables 2 fois, soit 90 ans)

Principe

La loi thai autorise l'enregistrement d'un bail sur un terrain au nom d'un étranger. La durée maximale pour laquelle un bail peut-être enregistré est de 30 ans (ceci pour tout type de bail, y compris au nom de personnes thai). Il est légal de renouveler un bail.

Aussi une formule de plus en plus répandue pour l'acquisition d'une maison pour un étranger est le "leashold": l'acheteur étranger signe un contrat avec le propriétaire du terrain, qui s'engage à lui louer le terrain pour une durée de 30 ans, et à enregistrer ce bail au cadastre (acte officiel, qui assure au locataire une jouissance sécurisée du terrain). Le propriétaire du terrain s'engage également à renouveler le bail, dans la pratique, le plus souvent 2 fois, soit 90 ans au total.

Les contrats incluent également des clauses importantes, par exemple garantissant la succession, la possibilité de transférer le contrat à un tiers. Certains contrats prévoient la possibilité d'annuler le bail et d'en enregistrer un nouveau à une tierce personnes à tout moment (ce qui permet de "repartir à zéro" en cas de revente).

Cela a une implication fiscale pour le propriétaire, mais cette dernière est assez faible et peut alors être supportée par le nouvel acquéreur. Une autre clause qui peut-être ajouter est la possibilité d'annuler le bail pour transférer la propriété à une personne thaïlandaise (pour permettre une revente à une personne thaïlandaise).

Avantages

• Cette formule est parfaitement légale
• Cette formule est économique : les frais d'enregistrements sont faibles, 1.1% de la valeur déclarée du bail, souvent inférieure à la valeur de marché du terrain, pas de frais annuels comme avec une société

Inconvénients

• Dans certains cas, la revente peut-être compliquée si les choses n'ont pas été faites au mieux au départ. Les promoteurs pratiquant cette solution ne divisent parfois pas leur terrain en autant de parcelles que de maisons (il est possible d'enregistrer un bail sur une portion de parcelle sans que cette portion ci soit effectivement subdivisée au cadastre avec un titre de propriété distinct). Dans un tel cas, la valeur du bail n'est aucunement amoindrie, mais cela rend impossible la revente à une personne de nationalité thaïlandaise qui exigerait un titre de propriété en son nom.
• Dans tous les cas, la revente est conditionnée par la coopération du propriétaire du terrain. Aussi même si celui ci est engagé par contrat, d'un point de vue pratique, son absence ou décès peut compliquer les choses. Légalement, lui et ses successeurs sont engagés. Dans la pratique, il est important de toujours savoir qui est la personne à contacter dans le cas où il faut signer des actes juridiques.

Conclusion

Etant légale et économique, cette solution est la plus appropriée pour toute personne souhaitant acheter une maison en Thaïlande sans y avoir d'entreprise ou de contacts Thaïlandais de confiance.

Un conseil juridique compétent est conseillé pour s'assurer que le contrat contient bien les clauses essentielles régissant notamment la succession et la cession. Nous vous conseillons également d'entretenir une relation régulière avec le propriétaire du terrain (dans le cas où le propriétaire du terrain est une société, savoir qui la représente), afin de savoir à qui vous adresser en cas de revente.