Investir dans la pierre en Thaïlande

L’indispensable mode d’emploi
Thai Property Promotion Investir en Thaïlande
Investir dans la pierre en Thailande
by Thai Property Promotion 16 Octobre 2017

Investir dans la pierre en Thaïlande, l’indispensable mode d’emploi

Avis aux investisseurs étrangers : la loi thaïlandaise leur interdit de posséder un terrain en son nom propre. Un obstacle majeur ? Oui et non. Car dans la réalité, comme souvent dans l’ex Royaume de Siam, les choses sont à la fois plus compliquées et plus subtiles. Les experts de TPP répondent à vos questions. Avec un seul objectif : bien vous conseiller, pour mieux vous protéger.

Commençons par citer les faits. La législation Thaïlandaise, particulièrement protectionniste en terme d’accès à la propriété foncière, est en apparence très défavorable aux investisseurs étrangers. Impossible en effet, pour quiconque n’est pas ressortissant du Royaume, d’acquérir un terrain ou un bien posé sur un terrain. Oubliez donc, en théorie, ce type d’achat et de placement. Tous les agents immobiliers en Thaïlande vous le diront, l’acquisition la plus simple dans la pierre demeure, dans l’ex Royaume de Siam, celle d’un appartement en étages, dans des immeubles appelés ici «condominiums». Avec une condition toutefois : que la majorité des copropriétaires du dit condominium soit de nationalité Thaïlandaise. L’immeuble en question étant posé sur le sol, la règle des 51% s’applique aussi dans ce cas de figure.

Attention toutefois : rien n’est complétement rigide au pays du sourire. La maison de vos rêves, contrairement aux apparences, n’est pas hors de portée et peut, bel et bien, finir par vous appartenir. Comment ? Par le truchement de deux solutions juridiques dont TPP, présent en Thaïlande depuis de nombreuses années, a une parfaite maitrise.

Option 1 :

le recours, pour l’achat, à une société de droit Thaïlandais autorisée, elle, à acquérir terrains et propriétés sans discrimination.

Option 2 :

l’achat de votre bien en «leasehold», terme anglais qui désigne un bail de très longue durée. Pas d’inquiétude : dans les deux cas, vous serez bel et bien propriétaire. La revente de votre bien sera possible. Vous n’êtes donc pas obligés, comme certains aimeraient le faire croire, de vous reporter sans alternative sur un appartement en étage. Cette dernière solution est, il est vrai, la plus simple. Mais elle n’est pas la seule envisageable

La question, maintenant, est de bien saisir les enjeux et les possibilités offertes par chacun de ces scénarios. Or là aussi, TPP est en mesure de vous aider, tant sur le plan financier que légal. N’oubliez jamais de nous interroger, par oral ou par écrit. Ces complexités thaïlandaises exigent explications et compléments d’information.

Le premier scénario pour l’acquisition d’un bien foncier de type maison ou terrain est celui de l’achat indirect, via une société thaïe. Cela implique évidemment un certain nombre de démarches. Et aussi un peu de sang froid et de goût de l’aventure. Les documents juridiques originaux, par exemple, seront tous en Thaïlandais, accompagnés pour nos clients d’une traduction certifiée par nos services. Mais l’essentiel est ailleurs. Ne vous laissez ni impressionner, ni dissuader. La constitution d’une société de droit Thaïlandais est non seulement possible, mais intéressante pour vos projets. 51% des parts de cette société, au minimum, devront être détenues par des ressortissants thaïs de votre choix. Mais vous disposerez, avec les 49% restants d’un contrôle incontournable et total sur ses activités. Parlons clair : le droit thaïlandais vous offre la possibilité de contrôler une entité dont vous n’êtes pas le propriétaire majoritaire. L’idéal, pour qui souhaite acquérir une maison.

Plus intéressant encore : ce scénario est, moyennant une assistance locale pour vous y retrouver dans le dédale administratif siamois, à la portée de tous. Il présente l’avantage de la durée, puisque l’acte de propriété (pleine et entière) n’est en aucun cas limité dans le temps. L’autre avantage de ce dispositif est, en cas de revente, une transmission facilité de votre bien via le changement des directeurs de la dite société. Plus besoin de patienter dans les bureaux du cadastre thaïlandais, à la fois bien organisé et compliqué d’accés pour un ressortissant étranger qui ne maitrise pas la langue siamoise. Qui dit nouveau propriétaire dit nouveaux directeurs ou nouveaux actionnaires. Le tout est joué !

L’affaire est faite ? Pas complètement toutefois: Notre rôle, à TPP, est aussi de vous alerter sur l’envers du décor. Or il y en a un, et il faut le connaitre. Il porte, sans surprise, sur la nature de vos partenaires et actionnaires locaux. La plupart du temps, les montages proposés incluent des «actionnaires thaïlandais dormants», dont le seul but est d’être à vos cotés sur le papier, sans jamais s’interposer dans la bonne marche des affaires. Un dispositif rodé, bien connu, mais devenu suspicieux aux yeux des autorités thaïlandaises, qui redoublent ces temps-ci les contrôles et s’efforcent de démonter, lorsqu’ils les trouvent, les montages trop suspects.

Autre crainte : celle de voir les actionnaires jadis «dormants» se rebeller et refuser de signer les documents qui leur sont présentés. Oui, cela arrive. Oui, la méfiance est de règle. Là aussi, rien de tel qu’un soutien juridique local de qualité pour vous préserver de telles mésaventures. Mentionnons enfin les habituelles contraintes d’une société, dans tous les pays : reporting, comptabilité, audit…Un conseil juridique local est dès lors indispensable. Conclusion : acheter un bien via une société thaïlandaise est une option intéressante pour qui veut investir dans la durée et garde avec la Thaïlande des liens étroits. A condition de bien choisir interlocuteurs, associés et actionnaires locaux. Justifiée pour un établissement durable dans le pays. A déconseiller pour qui envisage avant tout une logique de placement financier.

Le second scénario est celui du «Leasehold», un bail de trente ans renouvelable deux fois, ce qui porte sa durée totale maximale à 90 ans). Le principe est simple : l’investisseur étranger conclue un contrat de location de très longue durée du terrain qu’il envisage d’acquérir. Ce document est signé par le prioritaire, et dûment enregistré au cadastre de la province où les experts de TPP vous accompagneront dans toutes vos démarches. Idem lorsque vient le temps du renouvellement du bail, d’ordinaire prévu dans le contrat initial. Lequel compte aussi des clauses complémentaires, par exemple sur la transmission du bien en cas de succession.

Le «Leasehold», pour faire simple, à l’avantage d’être un contrat de location dont chaque clause peut etre «sur mesure», pour convenir au mieux é votre situation et à votre requête. Si, bien sûr, le propritéaire du terrain ou bien accept d’y accéder. Rappel là aussi : en Thaïlande, tout dépend du partenaire et des interlocuteurs locaux avec lesquels vous concluez l’accord. Une vigilance initiale est indispensable.

D’un point de vue pratique et financier, le «leasehold» a l’avantage d’être un dispositif pratique, «léger» en termes de contraintes administratives , et adaptables à votre situation. Les frais d’enregistrement sont limités et contrairement à une société, vous n’aurez pas à payer de frais annuels. Vous éviterez aussi la contrainte habituelle d’une société : comptabilité, audit, etc...A l’évidence, l’investisseur individuel géographiquement éloigné sera sans doute plus à l’aise avec une telle formule.

A vous de choisir donc. Le «Leasehold» est incontestablement une formule plus légère, dont le seul inconvénient est la bonne coopération du propriétaire légal du terrain (une vérification est toujours requise – ne vous laissez pas abuser par ceux qui se prétendent propriétaires sans en apporter des preuves administratives dument verifiables par nos services) et la conformité de la déclaration cadastrale (bien s’assurer que votre bien figure effectivement sur la parcelle du dit propriétaire). On notera aussi l’inconvénient non négligeable d’un eéventuel décès du propriétaire légal, d’il s’agit d’une personne physique, car sa propre succession pourrait alors compliquer la donne pour le bail. On le voit là aussi : précaution et vérifications sont les vertus cardinales d’un investissement bien pensé et bien préparé...

Conclusion :

 

Le «Leasehold» est un contrat. Tout est dit dans ce terme.

L’important est de s’entendre sur des termes clairs, et d’anticiper au mieux les possibles difficultés avec des clauses adaptées. L’avantage de la Thaïlande, encore une fois, est la relative flexibilité d’un système légal aux apparences rigides. D’où l’importance d’une connaissance fine de ce genre de dossiers et de transactions.

L’avis de Thai Property Promotion :

Acheter un bien n’est pas qu’une question de documentation légale. C’est une décision financière et personnelle, liée à votre situation patrimoniale et à vos projets individuels ou familiaux. La Thaïlande, pas besoin de le démontrer, est une destination sûre pour les investissements. A aucun moment de son histoire récente, les investisseurs étrangers n’ont vu leurs propriétés remises en cause  remises en cause par les différents troubles politiques de ces dernières années.

Le cadre général est dès lors très positif. Ce qui compte, en lien avec nos équipes, est d’adapter votre projet à vos possibilités et aux réalités locales. Tel est notre mission. Pour mieux vous servir et mieux vous protéger.