Le marché immobilier de Pattaya, Tendance

Spécialiste de l'investissement immobilier
Thai Property Promotion Droit de propriété
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by Thai Property Promotion August 18, 2018

Comment se porte réellement le marché immobilier de Pattaya ?

Lorsqu’on écoute les agents immobiliers, le marché est toujours « dynamique », « attractif » … lorsqu’on écoute certains esprits plus critiques, on entend parler de suroffre, de risque de bulle immobilière… et lorsqu’on écoute les experts ?

Le marché de Pattaya a été affecté par l’effondrement du rouble.

Une réalité ne peut être négligée : pendant plusieurs années, les acheteurs Russes ont été les principaux moteurs de la demande sur le marché des condominiums de Pattaya, représentant parfois jusqu’à 70% des acheteurs sur certains projets.

L’effondrement du Rouble en 2014 suite aux sanctions économiques internationales prises à l’encontre de la Russie a décimé ce segment de marché, ralentissant considérablement les ventes dans de nombreux programmes immobiliers (surtouts les programmes « bon marché », le segment haut de gamme étant moins touché). Cela s’est traduit par un net ralentissement des lancements de nouveaux programmes en 2015 et au premier semestre 2016 comme en atteste le graphique suivant.

Des taux de commercialisation demeurant élevés

Ce ralentissement sain, a permis au marché d’absorber les invendus, et les « Take up rate » (taux de commercialisation) sont aujourd’hui plutôt bons, compris entre 65% et 90% selon les quartiers. Le taux de commercialisation est le pourcentage d’unités vendues sur l’ensemble des unités sur le marché du neuf.

On notera que les quartiers de Wongamat et Pratumnak sont les mieux lotis avec des taux de commercialisation de 80 et 90 %.

Si certains promoteurs ont sérieusement « courbé l’échine », c’est qu’en plus de ne plus avoir de nouveaux acheteurs Russes, ils ont dû faire face à la difficulté de leurs clients Russes à boucler le financement de leur appartement en cours de construction. Certains appartements ont dû être remis en vente. La « purge » terminée, les lancements de nouveaux projets pourront redémarrer plus nombreux, en s’adaptant également à une clientèle nouvelle et notamment chinoise, qui remplace progressivement la clientèle Russe et dont les attentes et comportements ne sont pas les même.

Tous les promoteurs et tous les projets ne sont pas logés à la même enseigne Comme toujours en cas de ralentissement immobilier, on ne peut pas généraliser, surtout sur un marché complexe comme celui de Pattaya. Les projets les mieux placés (notamment les plus proches de la plage, et à proximité de nombreux commerces et restaurants) ont été moins touchés que des projets plus reculés et certains promoteurs n’ayant pas opéré le « virage Russe » (en continuant à s’adresser à une clientèle plus « traditionnelle » comme les Scandinaves, les Australiens, les Américains, mais aussi les Français …) ont beaucoup moins souffert que certaines entreprises qui avaient orienté leur efforts marketing et commerciaux presque presque exclusivement envers la clientèle Russe.

L’impossibilité d’une crise « à l’Américaine »

Même face à un contexte de marché plus difficile qu’entre 2008 et 2014 qui voyaient certains projets se vendre « comme des petits pains », il faut bien avoir en tête un élément important qui est que le marché immobilier à Pattaya est porté par des acheteurs étrangers qui achètent « cash » et non pas à crédit. Le risque d’une crise systématique liée à une explosion d’un bulle de crédit (comme ce fut le cas en 2007 aux Etats Unis avec les « subprime ») n’est techniquement pas possible.

Et même face à des acheteurs Russes en difficulté, il n’y a pas eu de vent de « panique ». On n’avait pas ici affaire à des personnes perdant leur emploi, se faisant saisir leur résidence principale, le tout sous crise de fond économique majeure … mais à des personnes éprouvant des difficultés à boucler le financement d’une résidence le plus souvent secondaire.

Des prix stables

Face au ralentissement des ventes, les promoteurs n’ont naturellement pas pu poursuivre les hausses de prix telles que pratiquées les années précédentes, mais les prix n’ont pas chuté non plus. Selon Colliers International, en conclusion de son rapport de marché semestriel « le marché immobilier de Pattaya va poursuivre son ralentissement au second semestre 2016, mais sera certainement meilleur l’année prochaine. Le prix moyen en 2016 demeure similaire à celui des années précédente ; la plupart des promoteurs ont conservé des prix stables durant le ralentissement »

Des perspectives encourageantes

Le gouvernement Thaïlandais à récemment annoncé plusieurs grands projets d’infrastructures susceptibles de démarrer l’année prochaine et qui vont tous participer à renforcer l’attractivité de Pattaya : une autoroute Pattaya – Map Tha Put, une liaison ferry Pattaya – Hua Hin – Samut Phrakan, et une ligne de train à grande vitesse Bangkok – Rayong.

Les perspectives à moyen et long terme du marché immobilier de Pattaya restent donc largement positives, surtout lorsqu’on sait que le marché locatif, porté par une demande touristique en progression constante et aussi par des expatriés de plus en plus nombreux, repose lui aussi sur des fondements solides.